Il “Decreto Rilancio” e il “Decreto Semplificazioni” hanno introdotto nuove, interessanti opportunità per la riqualificazione di immobili che necessitano di demolizione e ricostruzione. Scopriamo i dettagli in questo articolo.
Riqualificazione edilizia via demolizione e ricostruzione: le nuove opportunità in ambito Superbonus.
L’ importante novità introdotta dai due decreti è l’ampliamento del concetto di ristrutturazione edilizia, che da settembre, comprende anche l’attività di “demolizione e ricostruzione”.
Dal comma 1, lettera d del D.P.R. 380/2001, apprendiamo infatti che:
“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche […]”
Questa rettifica ha conseguenze importanti: apre infatti le porte a tutte le attività di demolizione e ricostruzione, ora classificate come opere di ristrutturazione e compatibili con l’applicazione dei bonus fiscali (sia nuovi che preesistenti).
Una grande opportunità per tutti quegli immobili che, in assenza di una totale rifacimento, non riuscirebbero, a seguito di semplici interventi migliorativi, a raggiungere standard adeguati di efficienza energetica e sicurezza sismica.
Ricostruzione: quali sono le regole da rispettare.
Ma cosa è possibile fare nell’ambito della “demolizione e ricostruzione”? La risposta, anche qui, ci arriva dal Decreto Semplificazioni, che chiarisce in modo univoco le attività ammissibili in ambito di bonus fiscali.
Rientrano nelle attività di “ristrutturazione edilizia” tutte le opere di demolizione in cui la ricostruzione preveda:
- diversa sagoma
- diversi prospetti
- diversa area di sedime (ovvero posizione e superficie di appoggio)
- diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche
L’aumento di volumetria è ammesso, nell’ottica di interventi di rigenerazione urbana, solo se previsto dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali. In caso di via libera, esso comprenderà anche gli ampliamenti fuori sagoma e il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito.
Nelle attività di ricostruzione, ai fini dello sgravio fiscale, andranno ovviamente inserite opere per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici per l’efficientamento energetico.
Rientrano nel concetto di “ristrutturazione edilizia” anche gli interventi di ripristino di edifici totalmente o parzialmente crollati o demoliti, a patto che sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Ricordiamo infine che la ricostruzione dovrà sempre avvenire nel rispetto dei limiti di distanza legittimamente preesistenti.
Demolizione e ricostruzione: occhio alle limitazioni nei centri storici.
Le attività appena descritte non saranno possibili su tutto il territorio italiano: il decreto semplificazioni ha infatti introdotto delle limitazioni per le zone omogenee A (e quelle ad esse assimilabili in base a disposti regionali e comunali); per tali aree, i criteri saranno più restrittivi.
Capiamo insieme cosa significa.
Le zone omogenee A sono parti del territorio di rilievo storico, ad alta densità abitativa e diversamente tutelate, come, ad esempio, i centri storici. In queste aree la demolizione e ricostruzione sarà consentita solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale.
La normativa, quindi, esclude la possibilità di effettuare gli interventi in maniera autonoma e rimanda, in virtù dello specifico contesto, alle norme di pianificazione territoriale locali. È assai probabile che, laddove permessa, la ricostruzione in zona A debba garantire stessa sagoma, prospetti, sedime, volume e caratteristiche planivolumetriche, limitando di molto la possibilità di recupero degli immobili.
Il Superbonus 110% per demolizione e ricostruzione
Fermo restando il rispetto dei requisiti imposti dalla normativa Superbonus, in caso di demolizione e ricostruzione l’importo massimo detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi effettuati, trainanti e trainati, di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico.
In caso di ricostruzione con ampliamento volumetrico si ricorda che:
- le spese relative all’ampliamento saranno sempre a carico del contribuente e andranno conteggiate a parte.
- In caso di condominio, i massimali di spesa andranno calcolati sul numero di unità immobiliari presenti prima della ricostruzione e non sul numero finale.
Per ciascuno degli interventi effettuati le spese andranno contabilizzate separatamente.
