In un condominio, lo sappiamo bene, non è facile mettere tutti d’accordo. In questo articolo esamineremo tutte le opzioni di chi ha ricevuto un NO da parte dei propri vicini.
Che fare in caso di discordanza di opinioni?
Chiariamo subito un concetto: per avviare la procedura Superbonus non è necessaria l’unanimità da parte dei condomini. La normativa, infatti, prevede il criterio della maggioranza semplice per il raggiungimento del quorum deliberativo.
Cosa vuol dire? La maggioranza (50%>) dei presenti deve dare il proprio consenso all’avvio delle pratiche preliminari. Il quorum si ottiene anche nel caso in cui si esprimano favorevolmente votanti che rappresentano un terzo della proprietà complessiva.
Ricordiamo che il dialogo in assemblea non si conclude con la prima delibera: sarà necessario ottenere nuovamente la maggioranza semplice per decidere a chi affidare il progetto esecutivo, quali ditte scegliere in base ai diversi preventivi, valutare gli aspetti finanziari e la completezza dei documenti amministrativi (operazioni che saranno incredibilmente più rapide se coadiuvate da un General Contractor).
Quali scelte non devono passare per il condomino?
Non tutte le decisioni in merito al Superbonus devono passare attraverso delibera condominiale. Ogni condomino, raggiunti i requisiti minimi di accesso al Superbonus (con l’esecuzione di un intervento trainante sulle parti comuni), è libero di avviare attività secondarie – trainate – sulla propria unità abitativa, avendo la semplice accortezza di informare l’assemblea e far includere le opere di riqualificazione all’interno del progetto tecnico complessivo.
I proprietari potranno inoltre decidere in autonomia se effettuare la cessione del credito o pagare la propria parte di spese, calcolata sui millesimi di proprietà.
Cosa succede se non si raggiunge la maggioranza semplice?
In questo caso la possibilità di effettuare lavori trainati, recuperando il 110% anche sugli interventi trainati, è da escludersi.
Fortunatamente non tutto è perduto. Chi desideri comunque riqualificare il proprio appartamento in autonomia potrà ricorrere alle detrazioni ordinarie dell’Ecobonus, introdotte dal decreto Rilancio. Con l’ecobonus, infatti, in assenza di lavori trainanti, le opere di riqualificazione energetica restano agevolate al 65% e al 50%.
Vediamo nel dettaglio gli interventi ammessi:
Spese ammesse dall’Ecobonus con sgravio fiscale al 65%:
- Attività di riqualificazione energetica globale fino ad un massimale di 100.000 euro;
- Involucro edilizio, coibentazione di strutture verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti) per un massimo di 60.000 euro;
- Installazione di collettori solari termici, spesa massima 100.000 euro;
- Interventi di climatizzazione invernale, per un massimale di 30.000 euro;
- Sostituzione parziale o integrale di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza con spesa massima ammissibile di 30.000 euro;
- Acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, per un massimale di 100.000 euro;
- Sostituzione scaldacqua tradizionali con modelli a pompa di calore, 15.000 euro;
- Sistemi di building automatation, per un valore massimo di 15.000 euro.
Di seguito le spese ammesse e i limiti di importo per gli interventi con detrazione fiscale al 50%:
- Sostituzione di finestre comprensive di infissi, per un massimale di 60.000 euro
- Installazione di schermature solari, spesa massima ammissibile 60.000 euro
- Caldaie a condensazione su singole unità immobiliari con efficienza energetica per riscaldamento superiore o uguale al 90%, spesa ammissibile 30.000 euro
- Installazione di impianti di climatizzazione con generatori di calore alimentabili a biomasse combustibili, massimale di spesa 30.000 euro.
Le detrazioni Ecobonus possono essere richieste da tutti i contribuenti – anche titolari di reddito d’impresa ed incapienti – che risultino possessori dell’immobile in cui si effettuano gli interventi di riqualificazione.
