Ci siamo incuriositi, ne abbiamo discusso con i vicini aspettando l’ascensore e ora vogliamo concretizzare: è arrivato il momento delle fatidiche assemblee di condominio dedicate al Superbonus 110%. Prepariamoci al meglio con questo articolo.
Quante assemblee di condominio saranno necessarie?
Questa probabilmente è la domanda più frequente, ma non esiste un numero prestabilito. Possiamo tuttavia precisare che, operativamente parlando, sarà necessario ottenere il quorum deliberativo su almeno quattro punti fondamentali:
- interesse da parte dei condomini ad avviare lo studio di fattibilità, scelta del tecnico ed esecuzione;
- nomina dei tecnici, ditte specializzate e approvazione del piano esecutivo;
- adesione all’opzione di cessione del credito o sconto in fattura;
- approvazione della contabilità finale.
Il tutto richiederà un minimo di tre assemblee di condominio. Esistono tuttavia diversi fattori, da tenere bene a mente, che potrebbero influenzare le tempistiche di progetto.
Vediamoli insieme:
- grado di conoscenza delle dinamiche Superbonus da parte dei condomini;
- conformità urbanistica dell’edificio e disponibilità dei condòmini a procedere con le verifiche;
- volontà di affidare l’intero progetto a un General Contractor o ripartire le attività tra tecnici diversi;
- entità dei lavori sulle parti comuni ed eventuale impatto sulle singole unità abitative;
- volontà dei singoli condòmini di effettuare interventi trainati nel proprio appartamento.
Il nostro consiglio per evitare tempi morti? Rivolgersi ad un General Contractor
La scelta di un unico referente che gestisca in toto gli aspetti tecnici, burocratici e finanziari, è cruciale e può fare la differenza tra un progetto eccellente ed uno che, semplicemente, non va in porto.
Teniamo a mente che, per completare tutte le pratiche necessarie per il Superbonus, sarà necessario coinvolgere numerose figure professionali (certificatori energetici, tecnici, architetti, ditte edili).
In assenza di un’unica figura di raccordo, capace di fornire tutte le professionalità necessarie, il condominio dovrà avviare un lungo iter di selezione e approvazione, spesso senza contezza delle reali necessità tecniche e dei giusti parametri di giudizio.
L’idea di un unico referente che assuma responsabilità civili e penali e conduca senza intoppi allo sgravio fiscale, tranquillizza i condòmini più titubanti, riducendo attriti e animosità.
Il general contractor può inoltre fornire informazioni univoche e puntuali, portando rapidamente ad una delibera definitiva e consapevole.
Unanimità o maggioranza: quando si arriva al quorum?
Al fine di agevolare l’avvio delle pratiche Superbonus, Il Governo ha introdotto il criterio della maggioranza semplice: le delibere saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (> 50%) e almeno un terzo del valore dell’edificio. Come già espresso nel precedente paragrafo, per concludere la trafila burocratica sarà necessario ottenere la maggioranza su più di una delibera: chiarezza e correttezza delle informazioni trasmesse saranno quindi fondamentali per non perdere consensi lungo il percorso.
I nostri consigli per evitare intoppi tra una delibera e l’altra
Per prima cosa sarà bene verificare che tutti i condòmini esplicitino l’intenzione di collaborare attivamente redigendo un apposito verbale preliminare. Senza la disponibilità di tutti, infatti, si potrebbero verificare inutili rallentamenti. Basti pensare alla fase di audit, in cui i condòmini dovranno fornire una serie di documenti amministrativi e permettere ai tecnici, in caso di necessità, di effettuare controlli nel proprio appartamento.
Secondo fattore da tenere in considerazione: gli inquilini dovranno visionare e valutare documenti complessi, da cui dipenderanno aspetti fondamentali del progetto. È di vitale importanza scegliere professionisti affidabili con ottime doti comunicative, in grado di chiarire tecnicismi e conseguenze di determinate scelte.
Facciamo un esempio pratico: i condòmini sono consapevoli dell’entità dei lavori e di cosa comportino a livello di disponibilità, tempo ed invasività?
Sono stati adeguatamente informati del fatto che il capotto termico condominiale potrebbe ridurre la dimensione del loro balcone? O del fatto che potrebbe essere necessario un intervento di finitura accessorio non coperto dallo sgravio fiscale?
La scelta di professionisti di comprovata esperienza, chiari nell’esposizione e trasparenti nell’esecuzione è senz’altro un fattore chiave di successo: maggiore sarà il livello di comprensibilità con cui saranno esposti pro e contro di ogni intervento, maggiore la possibilità di arrivare ad una maggioranza compatta in tempi rapidi.
Le assemblee di condominio ai tempi del Covid-19
In tempi di lock down potrebbe risultare difficile avviare delle normali assemblee di condominio in presenza. Facciamo un po’ di chiarezza e valutiamo le nostre opzioni.
Assemblea di condominio in videoconferenza: la legge 159/2020 ha definitivamente inserito l’opzione della “teleconferenza” nel nostro ordinamento giuridico. Via libera quindi allo streaming, anche se non espressamente previsto dal regolamento condominiale, a patto che i condomini abbiano dato previo consenso. Diremo di più, l’ultimo DPCM del 16 gennaio, in vigore fino al 5 marzo, raccomanda fortemente la formula di incontro telematico, da favorire alla riunione in presenza.
Assemblea di condominio in presenza: non esiste un vero e proprio protocollo, basterà attenersi alle normali norme di distanziamento sociale, in locali idonei o all’aperto.
