Accade di frequente che, al momento di preparare i documenti per la vendita di un immobile, manchi proprio lui: il certificato di agibilità, il documento che attesta che l’edificio rispetti tutti i criteri di sicurezza, igiene e salubrità previsti dalla normativa vigente. Non sempre la colpa è di proprietari distratti: molti edifici – i più vecchi – ne sono sprovvisti. Scopriamo insieme perché e cosa fare a riguardo.
Perché il certificato di agibilità è un documento critico?
Oggi la certificazione di agibilità è fondamentale per il rogito, la donazione, la ricostruzione e la sopraelevazione dell’immobile. È richiesta per interventi di efficientamento energetico e riqualificazione strutturale e, soprattutto, in caso di vendita dell’immobile: in assenza di certificato di agibilità, l’intero processo di compravendita può essere compromesso.
Non è sempre stato così: la normativa, nel corso degli anni, è cambiata più volte, e il certificato di agibilità ha assunto sempre maggiore importanza. Non è raro, quindi, che proprietari di immobili molto vecchi non ne dispongano affatto o che, a distanza di 30-40 anni, abbiano smarrito un documento ai tempi poco rilevante.
Vi ritrovate in una situazione analoga? Continuate a leggere questo articolo.
Certificato di agibilità: è possibile non possederne uno?
Sì, è possibile. Per capire quali siano gli immobili potenzialmente problematici dobbiamo necessariamente fare una premessa “storica”.
Il primo obbligo di legge in materia di abitabilità risale al 1934, con il regio Decreto n°1265, che imponeva solo criteri minimi di salubrità e igiene.
Dobbiamo aspettare il 1967 (legge Ponte) per avere i primi obblighi in termini di sicurezza e norme edili. Tutti gli edifici costruiti dopo questa data devono obbligatoriamente possedere un documento apposito, Il cosiddetto “vecchio certificato di abitabilità dell’immobile”. Per gli immobili non residenziali di questo periodo, invece, si dovrà fare riferimento al “vecchio certificato di agibilità dell’edificio”.
Nel 2013, a seguito di semplificazione normativa, i due documenti (abitabilità e agibilità) sono stati fusi nella Segnalazione Certificata di Agibilità SCA; da questa data in poi abitazioni, garage, negozi e locali commerciali sono dotati del medesimo titolo di agibilità.
Cosa fare se si è sprovvisti del certificato di agibilità?
Come poc’anzi spiegato, gli edifici costruiti prima del 1934 non hanno alcuna certificazione relativa all’agibilità. Per superare l’impasse, il proprietario dell’immobile dovrà dotarsi di documenti che attestino l’edificazione antecedente tale data (atto di compravendita o estratti cartografici). Vista la particolarità del caso, è comunque consigliabile far valutare l’assenza di titolo da un professionista.
Gli immobili edificati tra il 34’ e il 67’ disporranno invece di un documento comunale che garantisce il rispetto dei soli criteri igienico-sanitari. Per procedere ad un eventuale compravendita dovremo quindi garantire che non vi siano stati interventi peggiorativi delle condizioni igienico-sanitarie di partenza e, come nel caso precedente, fornire un documento che attesti l’anno di costruzione dell’immobile.
Gli edifici costruiti dopo il 1967 dovranno possedere, per legge, il certificato di “abitabilità vecchi immobili”. È tuttavia possibile che, con il tempo, tale documento venga smarrito. L’unica soluzione, in questo caso, è quella di consultare gli archivi pubblici del comune in cui è sito l’immobile, dove potremo richiedere una nuova creazione mediante visura degli atti abilitativi.
