ATTENZIONE ! Aggiornamento al 16/11/2022: La normativa di riferimento è stata modificata a seguito dell’introduzione del DL Aiuti-quater. Puoi scoprire qui tutte le novità relative alle nuove aliquote Superbonus.
Via libera al Superbonus 110% per gli edifici vincolati
I proprietari di un edificio vincolato dal D.Lgvo 490/99 sono soggetti, senza dubbio, ad una serie di limitazioni nell’uso del proprio immobile: non possono demolirlo, modificarlo o restaurarlo senza l’autorizzazione del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali.
Queste restrizioni limitano l’accesso al Superbonus 110%?
No. Stabiliamo un primo punto fermo: anche per gli edifici vincolati c’è la possibilità di accedere al Superbonus 110%. Tramite la legge 77/2020, infatti, sono stati introdotti requisiti meno stringenti per questi immobili.
Laddove gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni del condominio siano vietate da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, il singolo condòmino potrà usufruire dell’agevolazione al 110% per interventi trainati sulla propria unità abitativa.
Facciamo un esempio pratico. In un palazzo del centro potrebbe sussistere impossibilità di applicare un cappotto termico esterno, in quanto l’intervento andrebbe a intaccare delle facciate tutelate dai Beni Culturali.
I singoli condòmini del palazzo, in mancanza di altre opzioni, potranno “ignorare” la normativa generale e concentrare l’attività sul proprio appartamento – ad esempio con una coibentazione interna – avendo comunque diritto ad uno sgravio del 110% anziché del 65% (Ecobonus ordinario).
Naturalmente, anche in questo caso specifico, l’accesso al Superbonus 110% sarà condizionato dal salto di due classi energetiche.
Poiché su questo punto, negli scorsi mesi, si è fatta molta confusione, sarà bene approfondire nel capitolo successivo.
Il salto di due classi energetiche: chi riguarda?
La questione del salto delle due classi energetiche ha creato un lungo dibattito: il miglioramento deve riguardare il singolo appartamento o l’intero edificio?
Un dubbio legittimo, che finora ha rallentato molti interventi nei centri storici e nelle zone soggette a vincoli paesaggistici.
La risposta ufficiale dell’Agenzia delle Entrate è arrivata poco prima di Natale, grazie ad un quesito posto in via formale (per chi avesse desiderio di approfondire, riposta all’interpello 595 di 2020). L’Agenzia ha chiarito che, in caso di edifici vincolati, la detrazione del 110% si applica in ogni caso a tutti gli interventi trainati realizzati all’interno delle singole unità immobiliari, a patto che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche – o il raggiungimento della classe energetica più alta – degli appartamenti in questione.
I dubbi sono stati dissipati: per accedere all’aliquota speciale del 110%, sarà sufficiente che le opere di riqualificazione portino la singola unità immobiliare ad un salto energetico di due classi. Si potrà dunque avviare la trafila Superbonus 110% facendo riferimento alla procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Nel caso in cui, invece, tutti gli appartamenti di un’immobile vincolato siano sottoposti ad interventi trainati, il computo energetico sarà effettuato sull’intero edificio.
Un caso specifico: cosa succede se non tutte le facciate sono vincolate
Enea interviene a chiarire un ulteriore dubbio dei proprietari di edifici vincolati.
Ai fini dell’accesso al Superbonus, se il vincolo riguarda solo la facciata principale – ma è possibile effettuare interventi di coibentazione su quelle nascoste dalla vista – si applicano i requisiti ordinari con l’obbligo di effettuare interventi trainanti.
